現在房價很高，沒有背景、沒有父母幫忙的普通人，要如何存到頭期款，並找到適合自己的房子呢？本篇就要來分享一下我的經歷。當然，我的經驗只是個案，沒辦法代表所有人，絕對不是正確答案。也許有人有不一樣的經驗，歡迎在底下留言交流。
目錄
我們買房前的背景條件
如果時光倒流，去跟30歲的我說：「你以後會有自己的房子喔！」
我一定會說：「欸～少來，怎麼可能？我根本不想買房啊！而且房價這麼貴，我怎麼可能買得起？」
這應該也是不少人的心聲。
前面已經說完我如何從一個不買房派，變成有房一族，現在要來說說，我如何讓自己買得起房。
如果追蹤我有一段時間的話，應該知道我超過30歲才開始投資，在那之前，我是一個有學貸又不懂理財的人，因為我一直覺得自己數學很差。直到30歲為止，我所有的存款就只有新台幣20萬，所以要論買房的條件，我其實跟大多數人一樣，並沒有很好。
那我老公呢？
他確實是比我好一點點，沒有負債，存款比我多一些，還有幾張股票，但也只買得起一台便宜的二手車，可是他也沒買。頭期款？不好意思，沒有。而且買房前他也沒有非常積極投資，久久買一次股票，就一直放著。
我們兩個的月收入也非常普通，薪水、獎金、被動收入，加起來就差不多10萬元上下。我想，在很多人眼裡，這種條件要買房，根本是天方夜譚。
但依照結果來看，我們還是買到了。雖然是一間老房子，不過終歸是買到了。還買在不錯的地段。
那我們是怎麼做到的呢？
普通人如何規劃頭期款？
盤點所有資產
在確定要買房之前，我連我自己總共有多少錢都不知道。但篤定要買房子之後，我就和老公一起盤點我們兩個所有的資產。打開所有網路銀行、證券戶等任何有可能放錢的地方全部找出來，如此才能知道自己累積資產的起點在哪裡、買房之路有多遠。
那時，我們2個人的總資產，加起來沒有超過100萬。很驚人對吧？
思考每月能負擔多少房貸
盤點完資產之後，雙方就要討論每月能負擔多少房貸。
和租屋一樣，通常會建議房貸不要超過三分之一，依照我們的收入，每月房貸總計不超過3萬是最安全的，若能貸到新青安，那就可望把房貸壓得更低，讓自己負擔不會太重。
現在因為我們成功貸到新青安，因此我們的房貸目前只佔收入四分之一，因此付起來並沒有很吃力。
但我們當時並不知道自己能否貸到新青安，所以全部都是以最糟糕的狀況下評估的。比如：我們假設銀行不會貸給我們8成，只願意貸7成、也假設我們的貸款年限是30年、寬限期2年、利率是最爛的，所以我們要再多準備一點現金（當時是抓目標總價的4成，當中的1成是裝潢和緊急預備金）。這樣才能盡可能留一點餘裕給自己。
回推目標總價
有了上面兩個數字，就能利用網路工具，回推出符合還款能力的購屋目標總價。
那我們回推後，大概能負荷的目標總價為1200萬元，並不是很高，但至少已經知道我們要鎖定哪些目標，以及我們的買房之路有多遠了。
每月收入配置
算完這些之後，回頭看看自己的存款，如果還很遠，就要檢視自己平常花最多的項目是什麼，然後想辦法開源節流。
每月確實執行計畫並定期檢視
我當時和先生是每個月月底都會統計兩人的收入、花費、投資報酬，以及總資產，看我們是不是又離目標更近了，如果沒有，就會檢討。如果有，就繼續。
如何找到適合自己的房子？
對你來說，最重要的條件是什麼？
兩個人一起買的話，一定要討論，不然一定買不到房。來自不同背景的兩人，對於居住的想像一定不一樣，就算對方都說沒關係，但實際上去現場就會有感覺。若沒有想法，可以先看一間兩人粗略都能接受的中古屋，然後實際去現場看，就可以知道自己最在乎什麼。有些房子真的是站在門外就不想進去，不過沒有親身體驗，是無法感受這種感覺的。
另外，條件的權重也很重要。有些人很知道自己的需求，但是一個都不退讓，這樣當然不是不行，可是就是要口袋夠深才有辦法。像身邊有例子，就是夫妻倆要一起買房，但其中一方非常堅持自己的各種條件、完全不退讓，卻又預算不足，所以我們明明是同時開始找房子的，結果我們都在新北買到了，他們還是沒買到房。
物件條件表，幫你選房選房仲
了解自己的需求，並做成表格，不僅能夠快速篩選物件，也能幫你篩選房仲。
好的房仲會非常細心留意你的需求、跟你討論；不好的房仲，只會看你的預算，忽略其他需求，一直說服你買他塞給你的物件，甚至一直跟你說「沒有一百分的房子」等等。我之前就有遇過，當時我就直接回他：「是否完美，以及物件的分數是由我決定，不是由你決定。」之後就沒有再跟他往來。
而且先列好需求，你也會因此有很大的機率，被房仲列為A級客戶，而不是觀光客。因為你很清楚自己要什麼，就能幫他省下時間，加速成交。他就會把你放在優先順序，推薦你一些好物件。前提是他是好房仲。
我的房仲說我設計的表格超好用，我們在交屋後的慶祝聚餐中，他問我可不可以拿去接待其他客人，我說當然可以（笑）。
所以我也在這邊公開我的表格，如果你有需要，可以直接拿去用。
頭期款目標達到9成的時候就可以去看房子了
有些人可能會覺得錢要存到再去看，但老實說很難一次就找到喜歡的房子，大概前10間內看的房子都只是練習。
而且就算你喜歡、手邊剛好有錢，也不一定能買到。
有時別的買家速度比你快（不見得是投資客），有時是屋主突然就不賣了，這些狀況我們都有遇過，所以最好在手頭有九成把握的時候，就開始看房子。一邊看、資產也一邊累積，最後等到黃金交叉的那一刻，你決定的速度不僅會很快，同時也拿得出錢。
但看房子前，建議先看大環境，因為有些行政區會跟你想得不一樣，有可能比你想得還好。像我們就買在一個當時想都沒想過的地方：中和積穗商圈。也不是覺得不好，而是腦中根本沒有這邊的資料庫，但實際來看之後，發現超級無敵方便。
但也可能比原本想得還爛。比如原本以為某些地方交通方便，但實際上很會塞車，或者是公車很少、附近機能很不怎麼樣、甚至有很多砂石車經過…之類的，都要到現場親自感受才會知道。
符合表格條件8成，再去現場看
我們並沒有看很多房子，也沒有看很久。一年多的時間內，我們看的房子不超過20間，但我們跑了很多行政區：桃園藝文特區、大業大有、經國重劃區、小檜溪區、新北新店、中和、永和、三重、五股、蘆洲、三峽、北市木柵、景美等等。後來範圍漸漸集中在中永和、三重、木柵，最後落腳中和。
看房是一件很累的事，很浪費時間，雖然實際上進房子裡面的時間不會太久，有時候遇到A案，還要跟別組買家搶著看，可是到物件現場也要特別騰出一段時間，所以如果光看照片就能看出很多疑慮，我們就不會去現場。
但要光看照片就能發現問題，首先也要先知道自己認為的「問題」是什麼，因此物件條件表非常重要。畢竟每個人在乎的事情不同，而且房仲也不知道你的喜好，所以搞清楚自己要什麼，並且跟房仲講清楚真的很重要。
有時候房仲並不是故意不告訴你屋況（當然不告訴你漏水、海砂屋、壁癌、凶宅這種重大瑕疵的話就是故意的），而是他們不知道你能不能接受。我們的房仲說，有些人即便是自住，也不在乎是不是海砂屋、附近有基地台、福地、凶宅…形形色色的人都有，我在台北市的某個學區附近看到一棟大樓，售價很便宜，但隔一條巷子就是整山的福地，旁邊弄了一個滑草場，很多帶著小孩的年輕爸媽在那邊玩耍，那畫面真的很魔幻。一邊陰森恐怖、一邊卻充滿生機。
不過我光是經過那片福地，就起雞皮疙瘩，無法想像那個社區的住戶，一打開後門、後窗，直接看到別人祖先是什麼感覺。
總之，如果你不說出不滿意的點，房仲就會假定你可以接受，然後就會開始推銷，或是一直找類似的物件給你。
我們的房仲都會主動問為什麼不喜歡，我們也會很明確地告知疑慮。但一開始物件條件表提交之後，房仲找的物件，就已經算是蠻精準的，只是初期還是會遇到一些不可逆、不可改變的狀況，才沒辦法馬上下斡。
不過跟許多看100間房子，或是看房子看5年、8年的人相比，我們速度還是算快的了。
保持彈性，適時調整表格內容
雖然我們用表格找房，但我們的表格在整個過程中，也微幅調整了3次。
由於金錢現實的考量，以及實際走訪一些物件之後，我們發現其實並非那麼難以接受，所以3次調整，都是一直在放寬條件。
比如一開始我們並不接受頂樓，擔心漏水維護的問題，但現在我們就買在頂樓（笑），因為我們後來覺得頂樓比較不吵，而且只要有搭棚子，就不用擔心防水漆脫落，以及過度曝曬的問題。
我們放寬的條件，還有屋齡。
最開始我們設定的屋齡範圍是不超過36年，可是我們現在買的物件是46年（再笑）。
之所以放飛自我的妥協，是因為以下因素：
- 雙北物件30幾年的物件，大多有海砂屋的問題，所以要看就只能往更年輕或更老的物件找，但更年輕的買不起，就只能選老屋了。
- 老屋如果保養得好，其實並沒有很差。我們親眼看過好幾間台北市屋齡在50年的房子，屋況都比不少27年的好。當然內部結構沒得比，新房子的制震工法和強度一定比較好，但相對地也會反映到價格上。要所有條件都滿足，就得拿得出相應的代價交換。所以，妥協吧！只要樓梯間沒有明顯裂痕，那就沒有問題。幸運的是（？），交屋前，我們的房子剛好經歷403大地震，而鄰居也很有心，特地邀請結構技師替整棟公寓檢驗，雖然牆面有一點點龜裂，但都沒有到危樓的程度，後來也請室內設計師協助補強了。
- 買房前的3個月，適逢新年回娘家。我老家就是老公寓，婆家也是老公寓。在爬樓梯的過程中，看到樓梯間的壁癌，我突然想到，自己以前都能在這樣的環境生活，也不覺得有哪裡不便，而大部分我看的物件，都沒有比自己老家差，還有什麼好挑剔的呢？
基於上述原因，最後我們調整了一些項目，買到了現在這間房子。
選擇「單一斡旋制」，並踩穩底線
但有些底線仍然是不能退讓的，像是錢、採光和噪音。因為這些是不可逆的條件。你一接受，就只能忍受，沒有反悔的餘地。
之前就有房仲看我們預算不高，直接丟一間在高架橋正旁邊的物件，我當下真的非常火大，因為我明明在物件表裡面寫了無法接受噪音、而且權重很高，顯然他完全沒有在看，所以我之後也不跟他往來。
也有另一個房仲，在我們表明有意下斡旋的時候，才跟我們說屋主底線踩很硬，要我們再加價。我們當時聽到屋主的底線，就決定放棄那間物件，也直接說給該房仲聽：「如果我接受這個價錢，那間物件顯然還要裝修，大概要花個200萬跑不掉，然後還有行政費用，跟您的仲介費2％，這樣就已經超過我們的預算不少，除非您願意折讓您的仲介費，不然我們真的沒有辦法出手，預算就是這樣，我們不會加價。」
仲介費2％的房仲業者，通常都是「競價制」，也就是高價者得，我當時就覺得，難怪房價一直被炒高，就是因為大部分業者都採這種制度，所以房價有很大一部分都是「情緒價格」。我不喜歡被逼迫追價，所以我選擇不參與這場遊戲，只選擇「單一斡旋制」的業者，不僅仲介費較低，而且先下斡旋的人先卡位，其他人必須候補，前一組下斡失敗才能輪到下一組。我們後來也是在這樣的機制下，買到現在這間房子。
中古屋 vs 預售屋
預算有限的人，一定會在看房的過程中陷入要買中古屋還是預售屋的掙扎，我們也不例外。
雖然我們其實一開始就比較偏好中古屋，因為我們覺得預售屋看不到，必須用想像的，對於賞屋經驗不足的我們來說，看得到的中古屋要注意的細節都有可能被忽略，何況是看不到實品的預售屋？不過，我們也有去看預售屋，想說碰碰運氣，也許會看到不錯的物件。
實際上也是有，而且我們差點都要簽約了，最後卻踩了剎車，原因在於「履約保證」。
當時那個物件在合約寫的是「同業擔保」，然後那個「同業」，經過我們查詢了一番後，發現是建設公司的關係企業。也就是說，如果到時候他蓋不出來，他會把爛攤子交給他的關係企業負責，但你都蓋不出來了，你關係企業會有錢？
我們看到這一項之後，覺得非常沒有安全感，因此決定不簽約。
那時候代銷還一直跟我們說，他們實際上是「不動產價金信託」，有建經公司監督等等。但我這個人一切都看合約，沒事都沒事，有事就是看白紙黑字，除非改合約，不然我就是以合約為主，你怎麼說服我都沒有用。沒有人口頭契約跟文件契約不一致的。
後來我們發現，其實要看建案的履約保證很簡單，不用先跑一趟，可以直接上各縣市的地政局搜尋「預售屋買賣契約查詢」，就可以知道哪些建案給予消費者較好的保障。只要價格負擔得起，保障也不錯，再預約去賞屋更省時間。
但很可惜，我們那時候看了雙北的物件，大部分保障好的都完銷，不然就是超過預算、或是格局很奇怪、公設太多、坪數太小，但更多的是沒什麼保障，所以最後我們就果斷放棄看預售屋，專注看中古屋。
當然我們也知道，說是中古屋，可我們實際買的已經算是老屋，對很多人來說，會有結構和整修的疑慮。這都是很合理的擔憂。
不過對於從小就在老公寓長大的我們，在預算有限的情況下，這邊的機能、採光跟實在的空間都很完美，而且我們很幸運，遇到誠實的屋主，他先做了基礎裝修，也把所有裝修的明細、使用的材料和價格公開給我們看，所以我們後續裝潢沒有花超過60萬，比較費心的也只有清洗水塔而已，但那也沒多少錢。
老房子的工法確實比不上新房子，而且我們交屋前還剛好遇上403大地震，當時也很擔心結構會不會因此出問題，但還好都沒有出現X形的裂縫，梁柱也都好好的，鄰居請了結構技師來看，也都沒有問題。算是通過壓力測試。
而且，我們的室內設計師也說，新房子真的不見得蓋得比較好，他說他看過新成屋漏水、驗屋驗7、8次的大有人在，都花那麼多成本在新房子上了，還要承受那些狀況，真的不如現況交屋，反正我一開始就知道全部要打掉重練。
當然，正如文章開頭所述，這是我和我先生的想法，每個人對於房子的想像和期待不一樣，這篇就只是寫出來給大家參考罷了。
至於我們的裝潢費用是如何低於60萬的呢？這就下一篇再說了。
